Devenir Propriétaire d’un Condominium en Thaïlande


L’achat d’un condominium est le moyen le plus simple de devenir entièrement et légalement propriétaire en Thaïlande. Avec les bonnes informations et l’aide de professionnels comme Dee One Property, le processus est très simple et sécurisé.

Vous trouverez ci-dessous de nombreuses informations et liens qui répondront à toutes les questions que vous vous poserez avant d’acheter un condominium à Koh Chang : Qu’est-ce qu’un condominium? Qui peut acheter et posséder un condo ? Quelles taxes s’appliquent ? Vos enfants hériteront-ils ? Comment la gestion d’un Condominium est-elle organisée?

Toutes ces questions et bien d’autres seront traitées dans ce document

Vous trouverez tous les Condominiums à vendre à Koh Chang sur cette page.

Si vous avez besoin de plus d’informations, ou si vous souhaitez acheter un condominium à Koh Chang, n’hésitez pas à contacter Dee One Property.

Sommaire :

 

 

Un étranger peut-il posséder un condo en Thaïlande ?

Oui. Il n’y a aucune restriction sur la nationalité, et tout étranger peut devenir pleinement propriétaire d’un condominium en Thaïlande (“Freehold”). Le processus d’achat d’un condo en pleine propriété en Thaïlande est assez simple, et seules quelques conditions doivent être remplies :

  • Tous les appartements en Thaïlande ne sont pas concernés. Seuls les appartements enregistrés sous la loi “Condomninium Act”. Ceci est facilement vérifiable auprès des autorités, au “Land Office”.
  • Dans un projet immobilier enregistré sous la loi “Condominium Act”, seule 49% de la surface totale du projet peut être vendue à des étrangers en pleine propriété (en “Freehold”).
  • L’achat du condo doit être effectué avec de l’argent envoyé en Thaïlande depuis l’étranger, dans la monnaie du pays et converti en baht thaïlandais. Un document officiel prouvant la provenance des fonds sera requis lors de l’achat, ce document est issu par la banque en Thaïlande, il s’agit du “Foreign Exchange Transaction Form” (formulaire “FET”, plus de détails ci-dessous). Sans ce document, vous ne pourrez pas enregistrer le condo à votre nom.

Plus d’informations :

Plus d’informations en anglais :

 

Tous les appartements sont-ils assujettis à la Loi sur les Condominiums (“Condominium Act”) ?

Il existe deux types d’immeubles à usage résidentiel en Thaïlande :

  • Condominiums enregistrés sous la Loi sur les Condominiums (“Condominium Act”), avec des titres de propriétés issus par l’autorité gouvernementale.
  • Appartements simples.

Seuls les condominiums offrent la possibilité aux étrangers de devenir pleinement propriétaires de leur appartement en Thaïlande avec un titre de propriété délivré par une autorité gouvernementale. Ce type de propriété s’appelle “Free Hold”. L’autre façon de devenir propriétaire en Thaïlande est par un bail à long terme (“Lease Hold”).

Pour une liste complète de tous les condominium à vendre à Koh Chang, veuillez consulter ce lien.

Plus dinformations :

Plus d’informations en anglais :

 

 

Plus de détails sur le formulaire FET ?

FET signifie “Foreign Exchange Transaction”, également connu sous le nom de Thor Tor Saam (Thor Tor 3).

Ce document délivré par une banque thaïlandaise prouve la provenance étrangère des fonds utilisés pour l’achat d’un condominium en Thailande. Ce document est nécessaire et doit être fourni au Land Office lors du transfert de propriété.

Il doit inclure au moins ces informations:

  • Les noms du destinataire et de l’expéditeur.
  • Le montant transféré en monnaie étrangère et en Baht thaïlandais.
  • Le but du transfert doit être spécifié, par exemple “Achat d’un condo à Koh Chang“).

Ce document sera nécessaire pour rapatrier des fonds vers un pays étranger (si vous vendez votre propriété par exemple).

Plus d’informations en anglais :

 

Ce document est-il obligatoire ?

Il y a deux cas où le FET n’est pas obligatoire :

  • Pour des montants inférieurs à 50 000 $ US, le formulaire FET n’est pas obligatoire.
  • Lorsqu’un revendeur étranger revend un condo pour en acheter un autre, il peut alors soumettre le document prouvant la vente à la place du formulaire FET. Mais il devra encore satisfaire les critères énoncés par l’article 19 de la Loi sur les condominiums et devra donc échanger le montant de la vente dans une devise étrangère, puis encore en Baht, dans un établissement bancaire thaïlandais, ou transférer ces fonds à une banque étrangère avant de renvoyer les fonds à une banque thaïlandaise pour une reconversion en baht.

 

 

Y a-t-il des limites de taille ou du nombre d’unités pour les condominium ?

La Loi sur les condominiums ne prévoit pas de règles spécifiques en la matière. Le Condominium devra respecter les normes environnementales et ne pas dépasser des hauteurs spécifiques à chaque région en Thaïlande. A Koh Chang par exemple les bâtiments ne peuvent dépasser 12m de hauteur, et doivent respecter une certaine distance minimum depuis la plage.

 

Une entreprise thaïlandaise peut-elle devenir propriétaire d’un condo à ma place ?

Une compagnie thaïlandaise détenue par un étranger avec des activités commerciales réelles peut effectivement devenir propriétaire d’un condominium en Thaïlande.

Notez cependant que l’utilisation d’une société formée dans le seul but d’acheter un condo au-delà du quota de 49% de la surface réservée aux étrangers a été interdite depuis 2006 et est maintenant considérée comme une utilisation illégale des sociétés thaïlandaises.

Plus d’informations :

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Qu’en est-il des héritages ? Puis-je transférer la propriété à mes héritiers ?

En général l’héritage ne pose aucun problème, mais le droit de propriété intégrale est accordé individuellement au propriétaire du condo et n’est pas automatiquement transférable à ses héritiers non thaïlandais. Un étranger qui hérite d’un condominium doit satisfaire aux critères énoncés dans la Loi sur les condominiums (“Condominium Act”) pour obtenir la pleine propriété à son tour.

À défaut, l’héritier disposera d’un an pour vendre le bien ou le racheter au prix estimé par l’autorité compétente (habituellement inférieur au prix du marché) pour conserver la pleine propriété du condo.

Plus d’informations en anglais :

 

 

Qu’en est-il des condominium en “Lease Hold” (location à long terme) ?

Lorsque les appartements constituant 49% de la surface totale d’un projet immobilier ont déjà été vendus, les unités restantes peuvent être vendues en lease hold, via des contrats de location de longue durée (30 ans renouvelables deux fois, 90 ans au total). Le principal inconvénient est que la loi thaïlandaise ne reconnaît aucun droit de propriété inhérent à ces baux et l’acheteur est de facto un locataire qui a payé son loyer à l’avance. La personne qui a acheté le bien en location n’a donc pas le droit de vote aux assemblées générales de copropriété. Enfin, en tant que contrat individuel et personnel, le bail devient nul et non avenu au décès du locataire et n’est pas automatiquement transférable à ses héritiers.

Voici l’exemple d’un condominium à vendre à Koh Chang en location de long terme : Condo à 1 chambre avec vue sur mer à Vendre – Klong Koi, Koh Chang

Plus d’informations en anglais :

 

Une entreprise étrangère peut-elle posséder un condo ?

Une entreprise étrangère (par exemple, une société française) peut devenir propriétaire d’un condominium, comme toute personne étrangère. Les documents de la société étrangère doivent être préparés par un notaire, traduits et transmis au Land Office, avec le formulaire FET, comme expliqué précédemment.

 

 

Comment les Condominiums sont-ils gérés ?

Les condominiums sont régis par la réglementation locale du projet et par la Loi sur les condominiums. Les règles régissant la gestion du condominium sont stipulées dans le règlement du condominium et peuvent être modifiées par les copropriétaires à la suite d’un vote lors d’une assemblée générale.

Plus d’informations en anglais :

 

Y a-t-il des frais de copropriété ?

Chaque Condominium doit être maintenu et chaque copropriétaire est tenu de payer des frais de copropriété, ou des frais de maintenance, en fonction de la superficie de son domicile. Le contrat doit préciser le montant de ces frais mensuels. Les frais de copropriété doivent être payés par avance, généralement mensuellement ou tous les deux semaines, bien que la loi n’interdit pas l’établissement de périodes plus longues. Les condominiums peuvent aussi avoir un fond de roulement pour les dépenses imprévues.

Certains contrats (lors de reventes par exemple) ne précisent pas ces frais. Dans ce cas, vous pouvez demander plus de détails au vendeur ou demander directement à la société de gestion du Condominium.

Dans tous les cas, les frais de maintenance doivent être proportionnels à la surface de la propriété et exprimés en baht par m².

Les frais ne peuvent être arbitrairement augmentés sans l’accord de 75% des copropriétaires.

Plus d’informations en anglais :

 

Qu’en est-il des réunions de copropriété ?

Chaque projet immobilier comportant des condominium doit être managé par une une société de gestion qui est nommée lors d’une réunion de copropriété après un vote des copropriétaires.

Il doit se tenir au moins une assemblée générale par année.

Plus d’informations en anglais :

 

 

Comment acheter un condominium sur plan ?

L’achat de biens sur plan en Thaïlande est possible et très commun.

Cela doit être abordé avec prudence car ce processus n’est pas sans risque. Le problème principal lié à l’achat sur plan est la possibilité de faillite du développeur ou la difficulté à vendre la totalité des appartements, ce qui peut provoquer des retards de livraison. C’est pourquoi il est primordial de choisir le développeur / constructeur avec le plus grand soin et de choisir des sociétés renommées qui ayant déjà fait leurs preuves en Thaïlande.

Acheter sur plan est un bon moyen pour trouver les meilleures offres, car les développeurs offrent des prix plus bas pour encourager l’investissement initial, ce qui permet d’obtenir le meilleur retour sur investissement possible.

Il est aussi très important de choisir une agence immobilière professionnelles lors d’un achat sur plan.

Voici un exemple de condominium à vendre sur plan à Koh Chang : Condo de Luxe au Paradis Tropical – Klong Son, Koh Chang

Plus d’informations en anglais :

 

Comment se passe le paiement ?

Le prix par mètre carré est l’élément clé pour déterminer la valeur d’une propriété et la comparer à d’autres projets dans la même zone géographique.

Dans le cas d’un condominium existant (par opposition à l’achat sur plan), le paiement sera effectué le jour du transfert de propriété au Land Office.

Dans le cas d’un achat de condominium sur plan, le prix est payé en plusieurs fois sur le compte du promoteur immobilier, avec un paiement final au moment du transfert de propriété. Les conditions de paiement sont négociables et sont clairement établies par le contrat de vente. Habituellement, l’acheteur devra initialement payer seulement environ 30% sous la forme d’un deposit, et le reste devra être payé à différentes étapes de l’achèvement de la construction de la propriété.

Dans les deux cas, la première étape consiste à envoyer de l’argent depuis l’étranger (voir ci-dessus les détails sur le formulaire FET)

Plus d’informations en anglais :

 

 

Y a-t-il des charges supplémentaires lors de l’achat ?

Lorsque vous achetez ou vendez un condo en Thaïlande, plusieurs taxes sont imposées par le gouvernement: taxe de transfert, timbre fiscal, et d’autres taxes applicables dans certains cas spécifiques. Elles doivent être payés par les deux parties au Land Office local.

Les taxes sont partagées entre l’acheteur et le vendeur selon les termes du contrat de vente. Habituellement, l’impôt total est d’environ 5% de la valeur de la propriété. La façon dont les taxes sont réparties entre les deux parties peut être négociée.

Plus d’informations en anglais :

 

 

Puis-je mettre mon condo en location ?

À moins que les règles locales du condominium l’interdisent, vous êtes autorisé à louer votre propriété en Thaïlande. Si vous avez de nombreuses propriétés mises en location, cela sera considéré comme une activité professionnelle, vous devrez alors former une société et une taxe professionnelle s’appliquera.

Nous vous recommandons de signer des contrats de location, toujours utiles en cas de conflit.

Plus d’informations en anglais :

 

 

Quel titre de propriété est associé à l’achat d’un condominium ?

Le titre de propriété officiel associé à un condo en freehold est délivré par le Land Office et garantit la pleine propriété. Identique au fameux “Chanote”, il s’agit du titre de propriété le plus intéressant pour les étrangers en Thaïlande.

Le document contient:

  • L’identité du propriétaire de l’appartement.
  • Détails sur l’appartement : dimensions, nom du projet, étage, numéro, description du bâtiment, etc.
  • Le ratio de propriété des zones communes.
  • Détails sur le terrain du projet.
  • L’identité du développeur.
  • etc.

Le document officiel doit rester en votre possession et une copie doit être conservée au Land Office.

Plus d’informations en anglais :

 

Comment signer un contrat de vente ?

L’accord de vente doit mentionner les responsabilités du vendeur et de l’acheteur. Le contrat de vente doit préciser le prix, les dates d’échéance, la date de transfert de propriété, la description exacte de la copropriété, le partage des frais de transfert et des autres taxes. Un contrat signé avec un promoteur immobilier est régi par la loi du “Condominium Act” et doit se conformer aux lois de protection du consommateur. Le transfert de propriété a lieu au Land Office local en même temps que le paiement des droits de transfert et autres taxes.

Dee One Property fournit ces contrats et vous accompagne pendant les différentes étapes de l’achat de votre condo à Koh Chang : visites, choix, négociation, rédaction et signature du contrat et finalement transfert de propriété au Land Office.

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Trouver un prêt pour acheter un condo ?

Il est généralement très difficile pour un étranger d’obtenir un prêt auprès d’une banque thaïlandaise. Seuls les étrangers résidant et travaillant en Thaïlande peuvent obtenir un prêt pour acheter un Condominium. Mais les banques sont généralement réticentes à prêter de l’argent à des personnes non thaïlandaises. La solution consiste alors à recourir à des banques étrangères ou à des particuliers.

Certains développeurs proposent également des solutions de financement.

 

D’autres documents sont-ils nécessaires ?

Lors de l’achat d’un condo, le vendeur doit fournir une lettre de garantie émise par la personne morale représentant le condominium, qui stipule que l’appartement vendu fait partie de la part de 49% attribuée aux propriétaires étrangers, ainsi qu’une lettre indiquant que le propriétaire est à jour du paiement des frais de copropriété.

Les autres documents requis sont les cartes d’identité ou les passeports du vendeur et de l’acheteur, une procuration si l’acheteur ne peut pas être présent personnellement, le chèque bancaire ou l’argent en cash pour l’achat et pour les frais de transfert et les taxes, ainsi que le formulaire FET dont nous avons déjà parlé, prouvant la provenance des fonds.